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Informazione del 14/7/2025

Le Implicazioni Legali della Vendita di un Immobile: Cosa Sapere Prima di Firmare il Rogito.

La vendita di un immobile è un processo che coinvolge non solo aspetti economici, ma anche una serie di implicazioni legali che è essenziale conoscere. Essere preparati su questi aspetti può fare la differenza tra una transazione fluida e potenziali complicazioni. Vediamo insieme quali sono i principali punti da tenere a mente prima di firmare il rogito.

 

1. Verifica della Conformità Urbanistica e Catastale

Un passo cruciale è assicurarsi che l’immobile sia conforme dal punto di vista urbanistico e catastale. Eventuali difformità possono non solo rallentare la trattativa, ma anche comportare sanzioni o la necessità di interventi correttivi prima della vendita. È consigliabile rivolgersi a un tecnico esperto per una verifica preliminare.

2. Atto di Provenienza e Regolarità della Proprietà

È fondamentale accertare che l’atto di provenienza dell’immobile sia completo e conforme, in quanto rappresenta il titolo che attribuisce la legittima titolarità al venditore (es. atto di compravendita, donazione, successione, ecc.). Tuttavia, la semplice esistenza dell’atto non garantisce l’assenza di ipoteche, pignoramenti o altri vincoli. Per questo motivo, è necessario effettuare una visura ipotecaria e catastale aggiornata per verificare eventuali gravami o irregolarità che possano compromettere la libera trasferibilità del bene o esporre l’acquirente a rischi.

3. Documentazione Necessaria per il Rogito

Prima di arrivare al rogito, è importante preparare tutta la documentazione necessaria: certificato di agibilità, attestato di prestazione energetica (APE), visure catastali aggiornate, e così via. Avere tutto in regola permette di evitare ritardi e garantisce una transazione serena.

4. Consigli per una Trattativa Sicura

Infine, affidarsi a un professionista, come un agente immobiliare o un avvocato specializzato, può fare la differenza. Un supporto esperto aiuta a navigare eventuali complessità legali e a concludere la vendita in totale sicurezza.

Conclusione:

Essere ben informati sulle implicazioni legali della vendita di un immobile è il primo passo per garantire una transazione senza intoppi. Se hai dubbi o domande, non esitare a contattarci per una consulenza personalizzata.

 

 

 

 

Informazione del 15/7/2025

Perché i controlli pre-rogito sono fondamentali (soprattutto in Abruzzo)

Il ruolo cruciale dell’agenzia immobiliare nella verifica documentale degli immobili

Quando si compra o si vende casa, il momento del rogito notarile è solo la parte finale di un processo che, se non gestito con competenza fin dall’inizio, può portare a ritardi, sospensioni o addirittura annullamenti.
Per questo motivo, i controlli pre-rogito sono essenziali. E in Abruzzo, lo sono ancora di più.

Cos'è la Relazione Tecnica di Conformità

In molte regioni italiane, sta diventando una prassi consolidata (e in alcuni casi già obbligatoria) la Relazione Tecnica di Conformità: un documento redatto da un tecnico abilitato che verifica la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e i titoli edilizi e catastali.

Questa relazione serve a garantire che l’immobile sia pienamente conforme alle normative urbanistiche e catastali, riducendo il rischio di contenziosi o blocchi in sede notarile.

In Abruzzo NON è obbligatoria per legge

Attualmente,  la normativa della Regione Abruzzo non prevede alcun obbligo di allegare una Relazione Tecnica di Conformità alla vendita di un immobile .
Questo significa che, salvo diversa richiesta contrattuale tra le parti, il venditore può arrivare al rogito senza aver fornito alcuna verifica tecnica sulla regolarità dell’immobile.

Un vuoto normativo che espone acquirenti e venditori a rischi seri e concreti, soprattutto in presenza di abusi edilizi, difformità catastali, pratiche non chiuse o irregolarità pregresse.

Il ruolo dell’agenzia immobiliare: più che intermediazione

In questo contesto, il ruolo dell’agenzia immobiliare professionale diventa decisivo.

La nostra agenzia non si limita a far incontrare domanda e offerta: interviene preventivamente con tecnici qualificati per verificare tutta la documentazione dell’immobile, come se si stesse già predisponendo una Relazione Tecnica di Conformità, anche se non obbligatoria.

Effettuiamo controlli su:

  • conformità urbanistica (permessi, sanatorie, pratiche edilizie),

  • conformità catastale (visure, planimetrie, allineamenti),

  • eventuali vincoli, ipoteche o servitù.

In questo modo, anticipiamo eventuali problemi che altrimenti emergerebbero solo in fase notarile, con danni per tutte le parti coinvolte.

Conclusione: affidati a chi verifica, non a chi improvvisa

L’assenza di un obbligo normativo in Abruzzo non significa che le verifiche siano superflue. Significa, piuttosto, che serve un partner preparato e proattivo.

Affidarsi a un’agenzia come la nostra significa vendere o acquistare in sicurezza, con la tranquillità di sapere che tutti i documenti sono in regola prima di sedersi dal notaio.

 

 

Informazione del 25/7/2025

 

Come si valuta un terreno a Pescara, Francavilla al Mare e dintorni

Se stai pensando di vendere o acquistare un terreno a Pescara, Francavilla al Mare o nei comuni limitrofi (Montesilvano, Spoltore, Chieti, Ripa Teatina…), sapere come si valuta correttamente un terreno è essenziale. Il valore di un terreno può variare anche in modo significativo a seconda della zona, della destinazione urbanistica e delle sue caratteristiche.

1. Verificare la destinazione urbanistica

Il primo passo per valutare un terreno a Pescara o in provincia è conoscere la sua destinazione urbanistica: agricola o edificabile.

  • I terreni agricoli in Abruzzo, anche se ben posizionati, hanno generalmente un valore contenuto, spesso tra i 2 e i 10 €/mq, a seconda della qualità del suolo e del tipo di coltura (uliveto, vigneto, seminativo, ecc.).

  • I terreni edificabili, specie se situati in zone ad alta densità urbana come Francavilla al Mare (zona nord, viale Alcione), Montesilvano o Pescara Colli, possono raggiungere valori di 150–250 €/mq o anche superiori.

Per conoscere la destinazione urbanistica esatta bisogna consultare:

  • Il PRG comunale (Piano Regolatore Generale)

  • Il SIT (Sistema Informativo Territoriale) o il Geoportale comunale

A Pescara, ad esempio, è possibile accedere al GeoPortale GIS tramite il sito ufficiale del Comune.

2. Consultare le quotazioni OMI dell’Agenzia delle Entrate

L’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) fornisce le quotazioni medie €/mq per ogni zona di Pescara, Francavilla, Chieti e altri comuni. È un punto di riferimento utile per una prima stima orientativa, soprattutto per le aree edificabili.

Esempi:

  • Francavilla al Mare - Zona Nord (edificabile): 180–230 €/mq

  • Pescara - Colli Innamorati: 130–180 €/mq

  • Terreni agricoli a Ripa Teatina: 2–4 €/mq

Attenzione: le quotazioni OMI sono medie, non sostituiscono una perizia tecnica professionale.

3. Superficie e caratteristiche fisiche

Il valore di un terreno dipende anche da:

  • Accesso diretto da strada pubblica

  • Forma regolare (rettangolare o quadrata)

  • Pendenza del terreno

  • Esposizione solare

  • Presenza di vincoli paesaggistici, idrogeologici o archeologici

  • Allacci alle utenze disponibili

A parità di superficie, un terreno ben esposto, accessibile e già urbanizzato avrà un valore molto più alto.

4. Edificabilità e potenzialità di sviluppo

Per i terreni edificabili in Abruzzo, uno degli elementi fondamentali è l’indice di edificabilità (es. 1 m³/m² o 0,33 m²/m²), che indica quanti metri quadrati si possono costruire. Questo dato si ricava dal piano regolatore o dal certificato di destinazione urbanistica.

La formula semplificata per stimare il valore di un terreno edificabile:

Valore terreno = Valore di mercato del costruito × Superficie edificabile – Costi di urbanizzazione – Margine d’impresa

Esempio pratico:

  • Lotto di 1.000 mq in zona B2 a Francavilla (indice 1 m³/m²)

  • Potenzialità edificatoria: 1.000 m³ (≈ 333 mq di abitazione)

  • Valore costruito in zona: 2.000 €/mq

  • Valore stimato del terreno: circa 200.000 – 240.000 €, da rettificare in base a urbanizzazioni e vincoli.

Vuoi una valutazione professionale del tuo terreno?

Se hai un terreno a Pescara, Francavilla al Mare, Ripa Teatina o in provincia di Chieti, possiamo aiutarti con una perizia immobiliare documentale completa, basata su:

  • OMI + comparabili di mercato

  • Analisi della destinazione urbanistica (PRG e geoportali)

  • Calcolo potenziale edificatorio

  • Verifica vincoli e servitù

  • Stima prudenziale del valore

Studio in Pescara – Via Falcone e Borsellino 34/36
Contattaci per info o appuntamento

Informazione del 30/7/2025

 

Il Contratto di Locazione ad Uso Transitorio: Guida Pratica e Corretta

Una guida completa per proprietari e inquilini per navigare le regole di una delle forme contrattuali più utili ma anche più complesse del panorama immobiliare.

1. Cos’è una locazione ad uso transitorio?

Il contratto di locazione ad uso transitorio è un contratto abitativo a durata limitata, pensato per soddisfare un'esigenza temporanea specifica, concreta e documentabile del proprietario (locatore) o dell'inquilino (conduttore).

La sua durata è compresa tra un minimo di 1 mese e un massimo di 18 mesi. Non è un contratto ordinario (4+4) né una locazione per uso turistico.

2. Quando si può utilizzare?

Questo contratto è valido solo se esiste una reale esigenza temporanea, che deve essere chiaramente indicata nel contratto e provata con apposita documentazione.

Esempi di motivazione valida per l'inquilino:

  • Contratto di lavoro a tempo determinato o trasferimento temporaneo.

  • Frequenza di un master, un corso di studi o uno stage.

  • Necessità di assistere un familiare per un periodo definito.

  • Indisponibilità della propria abitazione a causa di lavori di ristrutturazione.

    •

Esempi di motivazione valida per il proprietario:

  • Necessità di destinare l'immobile a propria abitazione o a quella di un familiare (figlio, genitore) entro una data certa.

  • Previsione di vendere l'immobile a breve.

  • Pianificazione di importanti lavori di ristrutturazione da avviare dopo la scadenza del contratto.

    •

3. Durata e Cessazione del Contratto

La gestione della scadenza è uno degli aspetti più delicati di questo contratto.

  • Durata: Da 1 a 18 mesi, non rinnovabile automaticamente.

  • Regola Generale: Il contratto cessa automaticamente alla data indicata, senza bisogno di disdetta.

    •

Tuttavia, la legge prevede un passaggio cruciale per evitare abusi da parte del proprietario.

Obbligo di conferma per il locatore

Se la transitorietà era motivata da un’esigenza del locatore (es. rientrare nell'immobile), è suo obbligo confermare per iscritto, prima della scadenza, che tale esigenza si sta effettivamente realizzando.

  • Come: Tramite raccomandata A/R o PEC.

  • Quando: Prima della data di fine contratto.

  • Perché: Per dimostrare che la causa della transitorietà non era fittizia.

    •

Conseguenze della mancata conferma

Se il locatore omette di inviare questa comunicazione, la legge presume che l'esigenza sia venuta meno. Di conseguenza, il contratto si trasforma automaticamente in un contratto di locazione ordinario della durata di 4 anni + 4.

Nota Bene: Questo meccanismo di conferma e la relativa sanzione della conversione in 4+4 si applicano solo quando la motivazione della transitorietà era del locatore. Se l'esigenza era dell'inquilino, il contratto cessa regolarmente alla scadenza senza bisogno di alcuna comunicazione.

4. Forma e Contenuti Obbligatori

Per essere valido, il contratto deve tassativamente:

  • Essere stipulato in forma scritta.

  • Essere registrato presso l'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni.

  • Indicare in una clausola specifica e dettagliata il motivo che giustifica la transitorietà.

  • Allegare la documentazione che prova tale motivo (es. lettera di trasferimento, certificato di studi, preliminare di vendita, ecc.).

    •

5. Canone: La Distinzione Fondamentale

La libertà di determinare il canone di locazione dipende da dove si trova l'immobile.

  • Nei Comuni "ad alta tensione abitativa"(grandi città, capoluoghi di provincia e loro hinterland): è OBBLIGATORIO applicare un canone concordato, calcolato secondo le fasce stabilite dagli Accordi Territoriali locali.

  • In tutti gli altri Comuni: le parti sono LIBEREdi determinare il canone.

    •

6. Fiscalità e Agevolazioni

Per il proprietario:

  • Cedolare Secca al 10%: Questo grande vantaggio fiscale è disponibile solo se l'immobile si trova in un Comune ad alta tensione abitativa e si applica (obbligatoriamente) il canone concordato.

  • Cedolare Secca al 21%: Si applica ai contratti a canone libero stipulati negli altri Comuni.

  • Beneficio Aggiuntivo: In entrambi i casi, la cedolare secca sostituisce l'IRPEF e cancella i costi di imposta di registro e di bollo.

    •

Per l'inquilino:

  • Ottiene la massima flessibilità sulla durata.

  • È tutelato da un contratto legale che impedisce aumenti del canone o una cessazione improvvisa del rapporto.

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7. Sanzioni per Uso Scorretto: Il Rischio della Conversione in 4+4

Se un contratto non rispetta le regole imperative previste dalla legge, le conseguenze per il locatore sono molto severe. La violazione degli elementi essenziali porta alla conversione automatica del contratto in una locazione ordinaria.

Questo accade principalmente in due scenari:

A) Difetto nella Motivazione della Transitorietà

Se la motivazione non è indicata, è falsa, non è documentata, o se il locatore non invia la conferma a scadenza (come visto al punto 3), la clausola sulla durata limitata diventa nulla.

B) Violazione del Canone Concordato Obbligatorio

Questo scenario si verifica esclusivamente nei Comuni "ad alta tensione abitativa". Se qui le parti si accordano per un canone libero anziché rispettare quello concordato, il contratto perde i requisiti per essere qualificato come "transitorio".

Il Risultato Finale in Entrambi i Casi:
Il contratto si trasforma per legge in un contratto ordinario di 4 anni + 4. Il locatore perde il controllo sulla durata della locazione e tutti i benefici fiscali legati al regime transitorio.